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地產促進消費意味深長薦6股

发布时间:2020-01-27 00:16:38

地产:促进消费意味深长 荐6股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

1、事件11月14日,上海市住房保障与房屋管理局、上海市规划与国土资源管理局、上海市财政局和上海市地方税务局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》,将普通住宅成交价格的上限认定标准大幅进行调高,即普通住宅的实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元每套,内环线与外环线之间的低于 10万元每套,外环线以外的低于2 0万元每套对普通住宅外在形式和建筑面积的认定标准并未作出改变

2、我们的分析与判断(1)政策托底从“干预回归市场化”转向“促进住房消费”年初以来随着行业信贷环境的恶化、市场成交持续萎靡、价格波动幅度加大,市场预期也出现了明显的分歧在此背景下,出现了A股房地产上市公司再融资开闸、地方陆续放松或取消限购政策、央行明文松绑购房信贷等政策托底的措施,它们的共同特征是“行政干预有序放开、权力逐渐回归市场”三季度以来,销量企稳回升、但投资、新开工等行业指标表现依旧低迷,政策取向开始有从“回归市场化”转为“促进住房消费”的迹象,上海放开普通住宅认定标准的信号值得认真关注

值得说明的是,上表中的重大政策事件出发点不尽相同,政策的最终效果可能也存在较大差别比如对于行业上市房企再融资开闸、龙头房企在银行间市场发行中期票据等不完全是房地产政策托底,其本身也是资本市场投融资改革的组成部分,从出发点上看与地方的限购放松或许有着明显的不同,但是回归市场化的方向和改善行业生存环境的偏向性是相通的

十月底 总理强调稳定住房消费,简单地理解就是要通过相关措施积极引导、促成住房消费,使得房地产市场成交量基本维持在一个可观的范围,为经济结构调整争取空间上海市房管局此次对普通住宅标准的调整,提高了普通住宅在目前房地产市场存货结构中的比例,降低了房屋的交易成本,对上海住房消费的稳定和促进作用显著,与 总理的讲话一脉相承具体而言,税收上有如下优惠:

1)购房契税(买家):纳入普通住房的契税分两个等级,购置90平米及以下且属于家庭唯一住房的按1%,购置之间且属于家庭唯一住房的按1.5%;2)营业税(卖家):纳入普通住房的营业税,满五年免征,不满五年按差额的5.65%计征; )个人所得税(卖家):纳入普通住房的个税,满五年且生活唯一住房免征、其他的普通住房按房价1%或差价的20%征收

从历史上看,上海市普通住宅在2005年首次出台标准后经历过三次重大的调整,主要反映在不同区域单套住房实际成交总价的调整比如2012年的单套总价相比2008年提高了约 5%(内环)、4 %(内外环之间)和6 %(外环);2014年的单套总价调整相比2012年又分别提高了 6%(内环)、55%(内外环之间)和44%(外环)

根据Wind数据,上海市截止到2014年11月14日可售的新建商品住宅(非普通住宅)为6.06万套、挂牌的二手房(非普通住宅)为5.24万套因此对于新房市场和二手房市场,普通住宅认定标准的调整意义均很重大按成交情况估算,今年以来上海市普通商品住宅成交量占商品住宅成交量(按套数)的比例为65.7%,还有相当的提升空间按区域来看,我们预计新房的受益区域主要是外环以外(新房成交量占比76%),二手房的受益区域在内外环之间(单套总价标准提升了55%,二手房交易占比高)该政策的实施落地,能进一步促进上海房地产市场预期的趋稳和成交量的改善

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