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顶豪那些事儿你们真不懂

发布时间:2020-01-21 22:45:26

  顶豪那些事儿,你们真不懂!

  *看到一篇《北京豪宅忽悠史》,文章中数据很多,也罗列了大量的数据来证明豪宅、顶豪卖的艰难,这类写作的手法非常高妙,论据充分,伟哥点赞。

  文字优美、言辞恳切、*是一篇大师写的文字,而且大师肯定常常触摸市场。

  但这是豪宅,这类思维对不对?伟哥虽然也属于门外汉,但因为每天被黄老师等人洗脑,取了点经。

  之前的文章有几大值得商榷的地方,友好交流:

  1、豪宅是不是真卖的不好?

  文章列举了北京各大豪宅的销售情况下,当然,大部分是豪宅的个别预售或者现售的签约情况。首先从数据看,伟哥肯定是有优势的:

  从数据上看,值得看的主要有两列,分别是较后的均价及销售额,前文罗列的项目,其实整体看:

  可以从签约划分为两类,实际的确有不少销售非常好的,总销售额已突破30亿,固然也有很多销售只有几亿。

  可以从均价看,很多人质疑签约的均价,但其实这很好理解,在6年前,北京4环的价格只有1万多,所以对销售周期长的豪宅项目来说,均价都不高。

  二、豪宅如何才算卖的好、卖的多?

  1、一个非常值得关注的是,前文大部分数据都以签约为评判标志,但需要注意的是,北京是一个严格限购的城市,豪宅购房者大部分都面临着非常大的资历问题。另外豪宅客户的资金也都有多种用处,这种情况下,签约周期非常长,*长的升至会一年以上。

  所以豪宅的签约数据与刚需、改良客户不一样,并不一定就是没有签约就是不好!

  2、豪宅的签约均价并不一定体现在签约上,总所周知,豪宅的业主大部分都有一定的社会地位,这种情况下,升至出现购房者比开发商还有钱的情况,这种情况下,很多人情、交易其实是在签约以外体现的,伟哥就曾知道,*近东边一个豪宅,定价10万,但因为业主替开发商找到了一笔融资,结果7万签约了。

  3、豪宅卖的多,就是真好吗?

  如果是刚需盘,日空回款*关键,这样有限的时间段里面可以多出利润和效益,但豪宅必须不是这样的!

  1、从价格看,豪宅卖的快,固然也可以增加销售面积,但并不一定增加销售额,量与价的转换,在豪宅上并不如刚需物业那么明显。

  南六环的刚需物业,市场价格2.2万,如果卖2万,肯定日空,但豪宅物业如果市场价10万,卖9万,也不会多卖太多.

  2、从利润看,豪宅是少有的,卖掉了咋办?

  在过去的十几年里,北京的居住类物业,较高的销售项目竟然是林肯公园,累计居住类项目销售总额突破百亿的合计有13个项目,今年只有是简单罗列几个,说明一个问题:卖的快就是好吗?

  注意看黄老师的橡树湾,与位置好的令人发指的富力城:

  富力城东三环从04年末开始销售,基本07年完成清盘。3年卖光了,均价1.1万。

  橡树湾北五环外从06年开始销售,到现在卖了9年多了,还有60亿货值!

  如果华润橡树湾也卖的快,的确在前3年会获得表扬,年年可以做销售达人!但他的全盘货值将是60个亿不到。而现在接近200个亿!!!

  黄老师说的好:从市场角度看,卖的快的不是好开发商。

  伟哥点评:真的顶豪,是开发商卖一套会哭一套的。(当然如果资金有压力是必须卖的)

  4、豪宅有时候不卖比卖赚的更多!

  这事不能讲的太多,对于顶豪来讲,对于很多购房者来讲,是自己的人生资产构成,其实对开发商来讲,也是!

  很多时候不卖比卖更赚钱,举例来说,一个东部顶豪物业,部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部份资金做一些信托理财的*可以超过20%。这种情况下,也就是这类房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的*。急着卖是傻!

  举例以霞公府为例:2005年拿地之初,楼面地价2232元/平。

  开发商这个公司和这个老板,可能这辈子也就折腾这一个项目了,卖了以后,换一堆钱,就花钱玩?谁喊他老总!

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